A legváratlanabb történeteket maga az élet írja – ez az általános bölcsesség maximálisan igaz az építőiparra is. A csarnoképítés a nagyvállalatok és a kkv-k életében is meghatározó, egy-egy rossz döntés pedig nemcsak a projekt, de akár a cég sorsát is megpecsételheti. Márpedig egy ipari ingatlan megépítése rendkívül összetett folyamat és telis-tele van buktatókkal. Jelen cikkünk célja, hogy Magyarországon megtörtént eseteken keresztül felhívjuk a figyelmet a leggyakoribb, vagy éppen legsúlyosabb hibákra, és a kritikus pontok vizsgálatával segítsünk elkerülni a hasonló helyzeteket. Öveket becsatolni!

1. Elégtelen elektromos infrastruktúra, amely komoly feszültséget szült

Egy ambiciózus vállalkozás kedvező áron vásárolt meg egy vidéki nagyváros határában fekvő telket, amely ideálisnak tűnt az új ipari csarnok felépítéséhez. Az építkezés lendületesen haladt, a csarnok szerkezetének jelentős része elkészült. Ekkor derült ki a sokkoló igazság: a helyi elektromos hálózat kapacitása messze alulmúlta a tervezett csarnok energiaigényét, így a részben felépült ingatlan szinte használhatatlanná vált. A már befektetett jelentős összeg elveszett, és a vállalkozás súlyos anyagi veszteségeket szenvedett el.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

A telekvásárlás megkezdése előtt elengedhetetlen a közmű-infrastruktúra kapacitásának alapos felmérése. Különös figyelmet kell fordítani az elektromos hálózatra, amely egy modern ipari vagy logisztikai csarnok működésének kulcsfontosságú eleme. A csábítóan alacsony telekár mögött gyakran rejtőzhetnek komoly infrastrukturális hiányosságok, amelyek költséges kiépítést vagy fejlesztést igényelnek. A projekt átfogó költségvetésének ezért tartalmaznia kell a közművek fejlesztésével kapcsolatos potenciális kiadásokat is. A tervezési folyamat korai szakaszában fel kell venni a kapcsolatot az illetékes áramszolgáltatóval, hogy pontos információkat szerezzünk a rendelkezésre álló kapacitásról és a hálózat esetleges bővítésének lehetőségeiről és költségeiről. Nem elegendő csupán a nyilvánosan elérhető adatokra támaszkodni, mivel azok nem feltétlenül tükrözik a hálózat valós korlátait. Ha a hálózati kapacitás nem elegendő, alternatív megoldásokat kell mérlegelni, mint például helyszíni alállomások építése vagy alternatív energiaforrások (például napelemek) bevonása. Az alultervezés, amely magában foglalhatja az elégtelen energiaigény-számítást is, súlyos hibákhoz vezethet.

2. Kifelejtett közösségi tényező – A lakossági ellenállás

Egy új, 12 méter magas raktárcsarnok kezdett épülni a budapesti agglomerációban családi házak közvetlen közelében, de az építési terület besorolása alapján iparterületnek volt nyilvántartva. A lakók tiltakozásba kezdtek, szerintük ugyanis a csarnokszerkezet „gyakorlatilag ráborul” a házakra, olyannyira, hogy még a kerteket is beárnyékolja. A lakosok úgy becsülték, hogy az átlagosnál nagyobb csarnok a megugró forgalom miatt végképp élhetetlenné tenné a környéket, a zaj- és porkibocsátás pedig jelentősen csökkentené ingatlanjaik értékét. Az önkormányzat kénytelen volt új szabályokat hozni (40 méteres építési távolságot előírva), így a projektet végül nem lehetett befejezni.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

Ha a megvásárolt telek egy lakóövezet közelében található, mindig érdemes megszerezni a helyiek jóindulatát. Érdemes már a beruházás tervezése során egyeztetni a közösséggel, meghallgatni az esetleges félelmeiket, és megtalálni azt a megoldást, amely számukra elfogadható lehet. Érdemes környezeti hatástanulmányt is készíteni, ami szintén megnyugtathatja a természet védelme és az ingatlanok értéke miatt aggódó helyieket.

3. Tervezési hiányosságok: egy üzlet romba döntése 

Egy dél-dunántúli kistelepülés határában néhány éve épült egy ipari hűtőcsarnok. A feszített tempójú munka hatására a tervezett határidőnél előbb sikerült átadni az ingatlant, ám a beruházó arcára hamar ráfagyott a mosoly: kiderült, alapvető tervezési hibák miatt a létesítmény nem alkalmas a tervezett funkciókra. Az épületben nem volt elegendő hely a tervezett tevékenységekhez (a technológia nem fért el), a teherbírása nem felelt meg a szükséges követelményeknek (a konvejorsort nem statikailag bírta el az épületszerkezet), a belső elrendezése akadályozta a munkafolyamatokat, az elégtelen szellőzés, világítás pedig szintén komoly problémákat okozott. Ráadásul a nem megfelelő szigetelés miatt lehetetlen volt a szükséges hőmérséklet fenntartása. A csarnokot csak rendkívül költséges átalakításokkal sikerült hasznosíthatóvá tenni, ám ez nagyon nehéz pénzügyi helyzetbe hozta a megrendelőt.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

A legfontosabb tanulság, hogy olyan tervezőket érdemes megbízni, akik rendelkeznek a csarnoképítéshez elengedhetetlen speciális tudással és tapasztalattal. A mérnöki munkát megelőzően alapos igényfelmérést is érdemes végezni, a működési követelményeket pedig egyértelműen kommunikálni kell a tervezők felé. Az elkészült terveket mindig gondosan ellenőrizni kell az építkezés megkezdése előtt. 

4. A kétkarú rablók: szélhámos kivitelező

Egy fröccsöntő üzem csarnokának építési projektjével kezdetben semmi gond nem volt: a beruházó kiválasztott egy remek telket, talált egy profi mérnökcsapatot, akik határidőre készítettek egy minden elvárásnak megfelelő tervet. A kivitelező miatt azonban pár hónap után jelentkeztek a problémák: folyamatos volt a csúszás, az építésvezetőnek nem volt építőipari végzettsége, nem tudott tervet olvasni, a munkavállalók nem szakemberek voltak, az alvállalkozók nem kaptak pénzt, ami miatt leálltak a munkák, és jogi csaták kezdődtek. Végül a kivitelező is eltűnt, a projekt végleg leállt, ami rendkívüli anyagi veszteséget jelentett a megrendelőnek.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

A kivitelező kiválasztása előtt alaposan át kell világítani a céget, beleértve a pénzügyi stabilitást és a korábbi projektek ellenőrzését. A szerződésekben egyértelmű és átlátható fizetési feltételeket kell rögzíteni, megfelelő garanciákkal. Rendszeres pénzügyi ellenőrzést és felügyeletet kell biztosítani a projekt teljes időtartama alatt. Általánosságban elmondható, hogy óvakodni kell a valószerűtlenül alacsony árajánlatoktól.

5. Rövidlátó tervezésből hosszú távú üzleti fájdalom

Pest vármegyében felépült egy 5000 négyzetméteres logisztikai központ. A projekt során minden tökéletesen alakult: sikerült tartani a költségvetést, a határidőt, és maximálisan elégedett volt a megrendelő. A vállalat a következő években gyors növekedésnek indult, ezért a tulajdonos szerette volna megnövelni a komplexum méretét. Ekkor szembesültek egy óriási bakival: a telek megvásárláskor nem vették figyelembe hogy a beépíthetőség nagyon alacsony! A tervezett újabb beruházás elmaradt, ami jó időre visszafogta a cég termelékenységét.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

Mindig érdemes sok-sok évre előre tervezni, amikor a cég életében mérföldkőnek számító csarnokot építünk. Az ipari ingatlanokat rugalmassággal és skálázhatósággal kell megtervezni. Érdemes megfontolni a moduláris építést vagy a jövőbeli bővítési lehetőségek egyéb biztosítását a telek elrendezésekor. Rendszeresen felül kell vizsgálni és frissíteni kell a hosszú távú terveket. Ezeket pedig érdemes alaposan átbeszélni a megbízott mérnökcsapattal, hogy ők is tisztában legyenek a jövőbe mutató, egyedi szempontokkal.

6. Feltárt rémálmok – Régészeti leletek, fel nem robbant lőszerek

Egy nyugati megyeszékhelyen éppen elkezdődött egy ruhaipari cég új csarnokának építése, amikor a földmunkát végző gépek váratlan akadályba ütköztek. Egy több száz évesnek tűnő íjat és emberi csontokat találtak, amik egyértelműen arra utaltak, régészeti területen vannak. Egy vármegyével odébb alig egy évvel később pedig egy veszélyes, második világháborús bomba került elő a földből egy ipari ingatlan építése során. Mindkét esetre igaz, hogy azonnal le kellett állítani a projektet, ami így jelentős csúszással tudott csak elkészülni.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

Magyarország gazdag történelme miatt a régészeti leletek megtalálásának kockázata jelentős, és ezt a projekttervezés során proaktívan kezelni kell. A telekvásárlás előtt érdemes tájékozódni arról, van-e a környéken régészeti lelőhely, illetve a XX. században zajlott-e a környéken olyan harci cselekmény, ami miatt lőszermentesítésre lehet szükség. A törvényi előírások szerint a régészeti feltárások költségeit a beruházónak kell fedeznie, így érdemes ezzel is számolni, ha kockázatos helyen építkezünk. Emellett ki kell dolgozni egyértelmű protokollokat a váratlan felfedezések kezelésére és a projekt esetleges átütemezésére.

+1 Újonc generálkivitelező – a jó szándék nem elég

Egy alföldi mezőváros külterületén egy középvállalat olyan csarnokot szeretett volna építeni, amely irodaként, raktárként és műhelyként is funkcionál. Már javában zajlott a kivitelezés, amikor gyülekezni kezdtek a sötét fellegek: a lelkes, de fiatal generálkivitelező csak jelentős csúszás árán tudott alvállalkozókat találni, ám nem ismerte őket előtte, nem tudta összefogni és irányítani őket, ami miatt állandóvá vált a konfliktus a projekt során. A felek között annyira elmérgesedett a viszony, hogy a nehezen összeszedett alvállalkozók nem voltak hajlandók befejezni a munkát, ami miatt pénzt sem kaptak. A kis kapacitásokkal rendelkező generálkivitelező idejét és pénzét is annyira lekötötték a jogi és pénzügyi viták, hogy bármennyire is szerette volna, nem tudta befejezni a munkát. Végül a megrendelőnek másik céget kellett találnia, ez viszont számottevő többletkiadást eredményezett.

Hogyan lehetett volna ezt elkerülni?

Amikor egy generálkivitelezőt választunk, érdemes tájékozódni arról, hogy mekkora kapcsolatrendszere van, és van-e egy olyan összeszokott csapata, amely képes a megrendelő egyedi igényeit teljesíteni. Egy újonc generálkivitelező – bármennyire is jó szándékú és rendelkezik a megfelelő szakmai kompetenciákkal – sokszor nem tud annyi szakembert kiállítani, amennyire egy nagyobb projekt esetén szükség van. Ha pedig már javában zajlik a projekt, amikor megismerkednek az alvállalkozók a generálkivitelezővel, az szinte minden esetben konfliktusokhoz vezet.